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一位北京购房者亲身经历:钱潮汹涌 楼市往何处去 – 市场动态 -上海乐居网 原标题:楼市造富记 | 一位北京购房者的亲身经历  原创 2016-11-15 王芳洁 中国企业家杂志  一位北京购房者讲述自己在“930”前后的亲身经历。  文 | 王芳洁 编辑 | 米娜  突然间,大家都阔了起来。亲朋好友见面,来不及寒暄三句,话题都奔向了一处:“你家那涨了多少?”“哎呀,涨了这么多,还不赶紧换一套。”“正在看,正在看。”“都看哪呀?几居室?总价多少?”“望京,120平米的小三居,1000万出头吧。”“望京三居室,一千来万搞定,真不贵,真不贵。”  这是2016年的8月,王茹(化名)被裹挟在一场又一场类似的对话中,她常常觉得一切都是幻觉。正如两年以前,她混了一段创业圈,大家张口闭口都是几百万的融资,上千万的估值。她清楚地记得,那些雄心万丈的朋友们,当然也包括她自己,一部分没有拿到融资,迅速回到原来的人生轨迹上,一部分拿了一轮很快烧完了,却遭遇了资本寒冬。对于王茹来说,场景何其相似,只是创业者手握着BP(商业计划书),有房族拿着一张房产证。同样,即使创业者凭着一张BP真的融到了资,钱也并不属于他;有房者即使成功地将房产变现出上千万资金,也会再加上存款,再加杠杆,换成一套更贵的房子。  买房、买房、买房!“傻瓜才会把钱存在银行”。2016年前三季度,全国商品住宅销售面积同比增长27.1%(数据来源于国家统计局)。五年期定期存款利息为2.75%,而北京市三季度纯商品房销售均价同比已经上涨了27.8%(数据来源于网易房产数据中心)。  投资市场类似“菜市场”。当证券交易所像“菜市场”一样充满退休大妈时,就意味着牛市行情快到头了。当售楼处像早市一样拥挤时,就意味着调控政策很快要出台了。9月30日开始,北京、上海等22个城市相继发布了房地产调控政策。  “现在是什么行情?”当《中国企业家》记者在近日询问中原地产首席分析师张大伟,“冰冻”——他这样回答道。  巴奴越绵羊  这一波最先涨起来的是深圳,自2015年3月开始,深圳房地产市场的气氛就逐渐热起来了。当年10月,深圳的新建住房交易量环比上升了38%。次月7日,深圳一大型楼盘开盘,彻底引爆了当地购房者的情绪。为了容纳1.1万到场客户,开发商特意租了体育场售房,开盘当日,1637套住房被抢购一空,均价4.35万元 平米,日交易额达60亿元人民币。  “巴奴越受羊贩邓特诺诟辱,乃购其一羊驱之入海,群羊见之均起而效尤,纷纷投海”,这个《巨人传》中的故事,可能是最早关于羊群效应的描述。动物一旦融入群体,群体意识将取代个人意识。而每一轮楼市泡沫飞涨背后,都有羊群效应在作祟。  越来越多的“巴奴越绵羊”投身楼市。类似的抢房情景连续在深圳上演,气氛很快被传导到了上海、北京两个一线城市,后又波及杭州、无锡等经济发达地区。  2016年3月,北京通州区一大型楼盘公开发售第一期住宅,均价3万元 平米的房源,在一个月内被抢购一空。  8月,全国70个大中城市商品住宅均价环比上涨1.26%,同比上涨7.54%,二手住宅均价环比上涨0.89%,同比上涨5.74%。而9月份的涨幅还在进一步扩大。网上不断爆出各地售楼处千人抢房的新闻,朋友圈里甚至流传着开发商组织客户打麻将,谁先胡牌谁买房的段子。  9月初,当王茹接到中介电话,称自己位于北京五环外的三居室能卖到1500万元时,王茹觉得不可置信。坐在这个楼龄近10年,装修已经略显陈旧的房子里,她打开了链家APP,果然发现邻居的报价都在8万元-9万元 平米左右。而望京的融科橄榄城,这个2008年以1万元 平米的价格被人抛售的楼盘,现在的报价是10万元 平米。  身为普通打工族,突然上千万的身家给王茹带来了一种乍富的欣喜,但时间仅持续五分钟,毕竟她不可能将自住的房子套现,不过她也蠢蠢欲动,想换一套学区房。链家APP上显示,9月份工作日,单日签约量超过100套,周末则超过300套。供需两旺的市场提高了置换房屋的可操作性。  9月初的周末,王茹和家人抱着考察的心态进了北京市西城区的中介门店。如果说之前她只是通过网络对于牛市有些感性认识,第一天的看房之旅便给了她切身的体会。西城一套报价1580万的房子,她前脚刚踏出房门,后脚就有客户踏了进去。几个小时后,她无法在链家APP上打开这套房源页面,链接显示为“房源已经下架,或已出售”。过了几天,这套房源链接又解锁了,报价变更为1820万元。  过了几天,中介又带王茹去看了另一套报价1150万元的房屋,业主将所有看房预约集中在一个上午。当王茹进去时,业主直截了当地告诉她,房子涨了20万元。越是这个时候,买房人的心理越有压力,既有抢占财富先机的欲望,又包含害怕错过机会的恐慌。仅仅一周时间,王茹彻底成为“巴奴越绵羊”,她很快定了一套售价1850万元的房子,付了100万元定金。对于她这样的普通家庭来说,这个决定无疑充斥着风险,一旦她没有卖掉房子,违约金将是总房款的20%,一笔巨款会立刻压垮家庭财务。“现在这个市场,没有卖不掉的房子。”中介安慰她。  果然,卖房的速度大大出乎了王茹的预料。两周之内,她的两套房屋全部实现了签约,总售价约1800万元。对于王茹来说,一切都像做梦一样,短短20天内,她签下了总额高达近4000万元的交易合同。“那时候,真的觉得自己是大款了。”她笑着说。  如果一个二手房经纪从业时间够长,他就会发现今年是最好赚钱的一年。过去,服务一个意向客户买到房子,时间短则几个月,长则一两年,而前三季度,像王茹这样十天就付定金的客户占了很大比例。房源的去化率、房价的涨幅根本由不得购房人考虑。中介们之间展开了一系列抢夺客户的“战争”,当一个意向客户的车停在了链家店门口,在他驶离的十分钟内,很有可能接到中原地产的电话,中介已经具备了如俄罗斯克格勃一般的能力。  9月底,一些供需极不平衡的地区出现了房源荒,中介对于房源的争夺更加激烈。部分中介机构对经纪人“扫楼”的数量提出明确要求,为了争取到独家房源,甚至跟业主提出,在签订交易合约之前,按月给付业主2万元。  今年也是开发商最好过的一年,前三季度,中国恒大销售额达到2806亿元,同比大增118%,万科销售额为2629亿元,碧桂园销售额为2256亿元。万科“城市之光”的销售人员告诉记者,尽管最近几个月一直无房可卖,但10月之前,几乎每天都有几十组客户前来了解情况。  销盘的速度让开发商自己都感到害怕。逼近9月底的时候,某开发商副总经理觉得市场太不正常了,政府很有可能要出手。他数次致电北京市住建委的朋友,询问是否会出政策,得到的答复都是“没听说”。  但是,9月30日晚上,当很多人都在收拾行装,楼市中的千万富翁们心情轻松地调高了旅行的预算,北京市政府办公厅转发市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,给了大家当头棒喝。  钱潮汹涌  这一次的房地产牛市快得让人猝防不及,仅仅2015年12月,中央经济工作会议还提出了2016年的目标是去库存。的确,截至2015年底,全国房地产库存量超过7亿平米,为历史最高水平。尽管当年深圳、上海等城市楼市有所回暖,但似乎离牛市还很远。为了消化天量库存,自2014年9月30日至2016年2月,中央各部委连续出台了一系列刺激楼市政策,一线城市和部分二线城市的楼市越来越热。  “财富效应、资金流入和资产荒”是张大伟总结的房地产牛市三大成因。财富效应非常直观,当身边的朋友通过买房轻松赚了一倍时,有几人能抵挡住财富的诱惑?  过去几年,中国经济一直面临通缩的压力,10月之前,PPI已经连续54个月为负数,被动的流动性收缩需要宽松的货币政策进行对冲。2014年,央行两次定向降准一次降息,2015年,央行5次降准降息,2016年年初,央行再次降准。  这些钱最终流向了哪里?民生银行(9.210, -0.01, -0.11%)首席经济研究员温斌对《中国企业家》记者指出,就目前经济的各个组成部门来说,能够承接更多资金的部门已经不多。  目前,中国经济的整体债务率已达到260%,这在新兴国家甚至是发达国家,也是一个比较高的水平。其中,企业部门的债务率已经达到160%,显然已没有加杠杆的空间,反而需要去杠杆;政府债务率为50%-60%,看似不高但由于周期错配,也没有加杠杆的空间;剩下的债务属于居民部门和金融部门,其中居民部门的债务率为20%,相对美国的40%而言,这是一个具有想象空间的债务率。  上述一系列刺激政策中,核心均为提高购房杠杆率,例如将首套房首付比例下限降低到两成,即使居民已经有住房,但只要还清贷款,再购房时仍可被认定为首套。对于这些政策,银行喜闻乐见。就银行信贷构成而言,住房按揭贷款一直是坏账率最低的品种,并且由于住房按揭贷款抵押充分,首付比例大多在三成以上,这意味着房价只要降幅在30%以内,银行都可以控制住风险。  中原地产研究中心根据央行和统计局的数据总结:2016年银行信贷总量和房贷总量出现双涨局面。今年前三季度,信贷总量达到10.16万亿,逼近去年全年的11.72万亿,其中房贷总量达到3.63万亿,超过去年全年的2.7万亿,房贷占信贷比例,由2015年的23%,迅速增加到了35.7%。  “尽管居民部门贷款确实有加杠杆的空间,但必须警惕杠杆的快速增长。”温斌表示。实际上官方数据只能反映房地产加杠杆的局部,还有很多杠杆没有被统计其中。  在交易过程中,中介认为王茹完全可以购买更贵的房子,只要多贷一点款,毕竟很多人都这样做。现在,除了常规的住房按揭贷款外,首付款方面可以实现的融资方式也很多。若客户仅需短期资金,很多中介都可以提供资金过桥。若客户不想把原来的房产变现作首付,哪怕该房产已经做过按揭贷款,也可以以增量贷的形式实现融资。中信银行(6.350, -0.07, -1.09%)人士在9月初告诉记者,该行认可二次抵押,只要借贷人在北京注册有公司,便可以经营性贷款的名义发放贷款。鉴于现公司注册实行认缴制,对于借贷人来说,注册公司几无成本。  另外,各种民间融资公司都可以为购房者解决资金问题,某P2P公司向王茹提出,只要有房产,无论是否抵押,都可以提供资金,上百万元的筹资时间只需一周。  由于房价上涨速度过快,让很多投资客产生了短期套利的念头,记者从多名业内人士了解到,售楼处里,两种高风险人群的数量正在增加。一种是支付能力不足者,不仅首付不够,真实收入也无法覆盖月供支出,但他们只追求短线博弈,通常以高贷款的形式来实现交易,手上余款只要能覆盖交房前的月供即可。另一种购房者连首付都不够,他们通过众筹的方式集结起来,付首付和月供。  大量资金通过杠杆的形式进入楼市,但政府显然希望他们去库存严重的地方。事与愿违的是,全国除了40余个人口净流入的城市出现了房价和去化率快速增长之外,剩下的二三四线城市,房地产市场并没有太多变化。而大量库存正是集中在这些地方。  银行的钱也是有“嗅觉”的,张大伟调研后发现,它们更青睐一二线城市。由于自己掌握贷款利率弹性,各银行给一二线城市和三四线城市的折扣不尽相同。当一二线城市首套房购房者可以享受到85折利率时,三四线城市购房者只能享受到9折甚至基准利率。然而,由于三四线城市房屋总价不高,当地购房者对于首付比例并不敏感,反而更关注月供的变化。  自去年汇改以来,加之今年人民币加入SDR,人民币的贬值幅度已经超过了10%,这让很多高净值人群开始考虑资产保值的问题。就目前来看,人民币的投资标的中,除了房地产,其他收益率都偏低,甚至风险较大。这些人当然大多数集中在一二线城市,但偏偏这些城市近年来新增土地供应正在减少。以北京为例,截至10月中旬,今年仅出让了8块住宅用地,其中商品住宅供应总面积不过39万平米。2005年,仅华润获得的清河一地块,商品住宅面积就达55万平米。  楼市往何处去  9月末的一篇网文,让王茹感到害怕。这篇文章介绍了上个世纪90年代初日本地产泡沫破灭后,当地人的生活状况,有人流离失所,也有人一直工作到了70岁。在美国逐步退出量化宽松,人民币进入贬值通道的今天,越来越多的人开始讨论日本、俄罗斯,它们都经历过货币贬值、资本外流、经济崩溃,前车可鉴。  不过,正如央行行长周小川所言,人民币并无大幅贬值的基础。中国的外汇储备虽有下降,仍然是全球最高水平,中国的经常性项目仍然处于顺差,人民币一定幅度的贬值,可以利好出口贸易,提振实业发展,刺激国内消费,并非是坏事。10月,PPI已经重回正数,CPI涨幅也有所扩大。  但是快速上升的房价确实增加了经济的复杂性。如若美联储进一步加息,为了防止资本外流,央行也可能加息。然而,高房价已经侵蚀了居民每个月的收入,透支了大家未来收入增长的预期,加息可能让大家不堪重负。以往俄罗斯、日本经济危机,最终“都是加息加爆了的”。温斌指出。  控制房价就在一定程度上控制了风险,北京、深圳等地陆续推出了非常严厉的调控政策,其中北京二套房非普通住宅的首付比例高达70%,非深圳户籍购房由三年社保升级为五年,二套房的首付比例同样提高到了七成。  本轮地产调控具有两个特点,首先由于地区分化严重,调控主导权被下放到了地方政府,实行“一城一策”,另外,本次调控执行力度之严,前所未有。例如为打击假离婚买房,某股份制银行上海分行实行“升级版贷审”,做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查,观察账单情况是否发生异动;从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证,观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等,以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。  早在去年9月,《房地产广告发布暂行规定》就已经颁布,但一直没有得到严格执行。10月13日,一个由深圳市房地产部门市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导组成的12个检查组,对深圳市10个辖区内的20个在售楼盘进行突击检查,部分楼盘因过度宣传受到了严厉惩罚。此后,全国范围内的地产业人士都开始自发清查,“光删软文就忙活了一周。”地产自媒体人抱怨。  链家地产内部人士告诉记者,由于北京已进入存量房市场,而链家又掌握了存量房交易超过50%的市场份额,在北京市政府的清查行动中,链家成了首当其中的目标。链家投入巨资的APP正在“缩水”,不仅房源大幅减少,通过学区查房源的板块已经消失,各小区逐月交易报告也不再提供。  很多一手房楼盘推迟了开盘时间,大家都需要花点时间来梳理客户,劝退一些资金实力不足的客户。地产资深人士告诉记者,开发商也在劝退一些短线投资客,因为投资客对价格非常敏感,一旦房价下跌,投资客可能会抛盘来回收成本。如此时开发商仍在销售新盘,偏低的二手房价将对一手房定价产生压力。  为了解决供应不足的问题,10月北京市政府加快了土地供应速度,与此同时恢复了“限房价、竞地价”政策。此项政策给了未来房价一个明确的预期,但亚豪机构市场总监郭毅对项目后期的产品化有些担忧。过去一两年,高房价倒逼了开发商进行产品升级,但设定房地之间的价格区间,实际上也限制了开发商提升产品的空间。  万科的城市之光项目,其中一期产品以无限系为概念,即130平米的空间,可由购房者根据自己的需求,改造成一至四居。“这样的产品,在未来几年绝版了。”郭毅表示遗憾,正因如此,她也认为,现有一手房开发商降价可能性很小,“降价是为了速销,回笼资金再拿地开发,但新地的利润空间都很小,开发商不如追求现有项目的利润率,对周转率兴趣不大了。”  调控以来,房价确实已经刹车。伟业我爱我家市场研究院的数据显示,2016年10月(截至29日),北京全市二手住宅共网签19291套,较9月同期下降了30.1%,新建商品住宅(不含保障房)成交量为8800套,环比9月同期下降35.9%;成交均价为34798元 平方米,环比9月同期下降2.8%;成交金额为338.18亿元,环比9月同期下降27.3%。  任何市场最怕就是追涨杀跌,所谓熊市不言底,政府也不愿意见到这种情况。温斌认为,在城镇化率不足60%的情况下,中国房地产市场在中长期仍有较大的发展空间。 “一城一策”的调控,可能会将钱带到它应该去的地方。随着北京、上海、深圳严格限购,失去资格的购房者可能选择其周边的三线城市。截至9月,全国31个省市全部出台户改方案,取消农业户口。大量农民进城,首先会在三四线城市集中,将给这些地区提供长期的需求“子弹”。  尤其是三四线城市,今天的高库存和前几年“高举债、多卖地”的畸形发展模式分不开,土地财政已不可持续。为了不让库存进一步加大,年内,很多地方政府进行了债务置换,延长了债务偿还期限;同时,各地政府都在鼓励民间机构以PPP形式接手基础设施建设项目。  “最晚明年四季度,市场会有所回暖。”张大伟的判断仍然很乐观,在保增长的前提下,明年四季度,调控很有可能放松。另外,过去每三年,楼市都会周期性上涨。就他寻访的购房者来说,大部分认为调控的效果有限,房价还会上涨。“他们观望几个月就会出手。”张表示。  至于泡沫还会不会吹大,有没有一根针等在那里,答案只能在时间中寻找。时间是唯一真正的创造者,唯一伟大的毁灭者。 重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。 相关的主题文章: